Wie ein Mini-Unternehmen: Als Solopreneuer in Immobilien investieren

Wohin mit dem Geld? Ein Luxusproblem?

Fast vier Jahre hat es gedauert: Sarah erwirtschaftet endlich mehr als gute Gewinne mit ihrem Solo-Business. Herzlichen Glückwunsch, so sollte es sein! 

Sie hat hart gearbeitet, um ihr Unternehmen an diesen Punkt zu bringen, doch nun ist der Stein endlich so richtig ins Rollen gekommen. 

Da stellt sich nun eine ganz neue Frage: 

Wohin mit den Früchten ihrer Arbeit, also dem Geld?

Ein angemessener Teil sollte natürlich im Unternehmen bleiben, damit es weiter gedeihen und wachsen kann. 

Wie hoch dieser Teil sein sollte? Dabei hilft dir Stephanie bestimmt gern weiter. 🙂

Für das, was nach Abzug deines Lebensunterhalts und Re-Investition in dein Business noch übrig bleibt, gebe ich dir in diesem Gastartikel einige Denkanstöße. 

Heute stelle ich dir einmal die Möglichkeit vor, in Immobilien zu investieren und warum das gerade für Solopreneure eine spannende Idee sein kann. 

Dein Geld sollte härter arbeiten, als du

Mein Name ist Karin Kaufhold und ich unterstütze Vermieter dabei, möglichst stressarm ihre Immobilie(n) selbst zu verwalten und dabei gute Renditen zu erzielen. 

Dass die Geldanlage im Sparstrumpf oder auf dem Girokonto wegen der fortschreitenden Inflation keine gute Idee ist, hat sich mittlerweile herumgesprochen. 

Also, was dann?

Das spannende an Geld ist ja, dass es sich weiter vermehren kann, wenn man es denn klug investiert. 

Da du Unternehmer(in) bist, gehe ich in diesem Artikel davon aus, dass du „nebenbei“ investieren möchtest, also möglichst wenig Arbeit hineinstecken kannst oder willst. 

Wenn es dir geht wie Sarah und du den Wald vor lauter Bäumen nicht siehst, weil alles irgendwie verwirrend und kompliziert erscheint, lies weiter.

Hier sind einige Impulse, um dir einen kleinen Gedankenanstoß zu geben. 

(Disclaimer: Dies ist keine Geldanlagenberatung. Ich berichte dir hier von meinen persönlichen Erfahrungen und Einschätzungen, so objektiv, wie es mir möglich ist. Bitte betrachte diesen Blogartikel als Denkanstoß, um deine eigenen Entscheidungen treffen zu können. Investiere nicht in Anlageformen, die du nicht verstehst.)

Die großen Zwei: Aktien vs. Immobilien

Natürlich gibt es zahllose Möglichkeiten, dein Geld zu investieren. Gold, Krypto-Währungen, Kunst und vieles mehr. 

Die beiden „Klassiker“ sind aber wohl Aktien und Immobilien. 

Beide haben ihre Vor- und Nachteile. In diesem Artikel geht es um Immobilien, aber zwischendurch findest du auch einige Vergleiche mit Aktieninvestments. 

Immobilien

Investments in Immobilien sind im Vergleich zu Aktien etwas „träger“. Wenn du schnell Geld brauchst, kannst du Aktien mit wenigen Klicks verkaufen. Bei Immobilien dauern Kauf und Verkauf länger und sind mit Verträgen und Notarterminen verbunden. 

Was viele Menschen jedoch an Immobilien anspricht ist, dass man sie tatsächlich anfassen kann. Der Gegenwert zu deinem investierten Geld ist greifbar. Daher auch der Name „Betongold“. 

Dabei gibt es nicht „die“ Immobilie, sondern ganz viele verschiedene Typen von Immobilien, verschiedene Eigentumskonstrukte, Baualtersklassen und vieles mehr. 

Klingt erschlagend? 

Moment, das haben wir gleich. 

Ich vergleiche Immobilien gern mit kleinen Unternehmen. Viele Dinge, die du aus der Unternehmensführung weißt, kannst du auch auf Immobilien anwenden. 

Damit wird Thema direkt viel greifbarer.

Die Immobilie als „Mini-Unternehmen“

Wie bereits erwähnt, gehe ich davon aus, dass du möglichst wenig Arbeit mit deiner Investition haben möchtest. Daher nehme ich hier an, dass du deine Immobilie(n) langfristig halten möchtest, um planbare Mieteinkünfte zu haben. 

Also, lass uns bei den Basics der Unternehmensführung starten und das Ganze nun auf Immobilien anwenden. 🙂 

Bereit?

Los geht’s! 

Der Mieter als Kunde

Genau wie im Unternehmen funktioniert das Ganze nur, wenn du ein Produkt anbietest, für das es Nachfrage am Markt gibt. 

Das Produkt ist hier die Immobilie. Je nach Art (Wohn-Immobilie, Gewerbe, Parkhaus, …), Lage, Zustand und Preis (Miethöhe) sprichst du eine bestimmte Kundengruppe an. 

Dein Mieter als Kunde zahlt dir für die Nutzung deines Produktes, also der Immobilie, regelmäßig eine Miete. 

Billigladen oder Edel-Boutique? 

Studentenbude oder Familiendomizil?

Hamburg, Heidelberg, Hintertupfingen?

Verschiedene Kundensegmente haben unterschiedliche Bedürfnisse, Ansprüche und Geldbeutel. 

Genau wie ein Unternehmen hat auch eine vermietete Immobilie eine Positionierung. Je mehr Immobilien mit ähnlicher Positionierung du besitzt, desto besser kennst du dich im Laufe der Zeit mit deiner Zielgruppe aus und kannst so dein Angebot verfeinern. 

Marketing

Wenn du deine Immobilie neu vermieten musst, hilft dir die Kenntnis über deine Zielgruppe, um das Marketing zu verfeinern. 

Welche Attribute sind für deine Zielmieter am wichtigsten? 

Geht es tatsächlich nur um die Miethöhe oder sind auch andere Kriterien mitentscheidend? 

Barrierefreiheit? Laufkundschaft für das vermietet Ladenlokal? Die Nähe zur Kita für die junge Familie? Ein Balkon? Die ruhige Wohnlage? 

Lasse all dies in deine Wohnungsanzeigen einfließen, um die passenden Mieter anzuziehen.

Unter’m Strich

Genau wie ein Unternehmen muss auch eine Immobilie auf Dauer Gewinn erwirtschaften. 

Und genau wie im Unternehmen, hast du einige Stellschrauben, um deinen Gewinn zu erhöhen. 

Gewinn = Umsatz (Mieteinnahmen) – Kosten

Wenn du mithilfe von Immobilien dein Geld vermehren möchtest, musst du darauf achten, dass die Immobilie direkt oder kurz nach dem Kauf bereits mehr Einnahmen als Ausgaben erwirtschaftet. 

Die beiden Stellschrauben, an denen du drehen kannst, sind der Umsatz, also deine Mieteinnahmen, und die Kosten. 

Hier sind einige Wege, deinen Gewinn zu steigern:

• Auch bei Immobilien liegt der Gewinn im Einkauf. Und im Gegensatz zu Aktien kannst du beim Immobilienkauf durchaus mit dem Verkäufer handeln. 
• Suche beim Einkauf nach versteckten Potenzialen: gibt es nicht ausgebaute Flächen? Ist ein Anbau oder eine Hinterlandbebauung möglich? Ist das Grundstück ein Sahnestück, auf dem sich Abriss und Neubau lohnen kann?
• Überprüfe vorhandene Mietverträge auf Mieterhöhungsmöglichkeiten und hebe bei Neuvermietung wenn möglich die Miete an. 
• Ein Hauptkostenpunkt ist in der Regel die Finanzierung. Ich empfehle dir, eine möglichst langfristige Finanzierung für deine Immobilie zu wählen, um Kostensicherheit zu haben. Vergleiche Angebote verschiedener Banken. Ich persönlich würde eine langfristige Finanzierung vorziehen, auch wenn sie etwas schlechtere Konditionen, als die kurzfristige hat. Achte darauf, dass das Investment sich trotzdem lohnt.
• Überprüfe vor dem Kauf mit einem Fachmann, z. B. einem Architekten, den baulichen Zustand. Ist es absehbar, dass in der nächsten Zeit teure Reparaturen oder Instandsetzungen auf dich zukommen? Beziehe dies in deine Kalkulation mit ein. 
• Bilde, genau wie im Unternehmen, auch Rücklagen für spätere Reparaturen, Mietausfälle, oder Unvorhergesehenes. 

Anfänglich, solang die Finanzierung läuft, wird wahrscheinlich nur ein kleines Plus an Cash bei dir hängen bleiben. Aber sobald der Kredit zurückgezahlt ist, hast du jeden Monat Mieteinnahmen, für die du nicht mehr arbeiten musst. 

Aber Achtung: Immobilieninvestments sind ein längerer Prozess. Eine Finanzierung läuft in der Regel um die 20 Jahre. 

Und noch eine Besonderheit: 

Immobilien haben das Potenzial zum „hebeln“ (siehe nächster Abschnitt). 

Der Leverage-Effekt

Leverage ist das englische Wort für Hebel. 

Wie in der Unternehmensfinanzierung hast du auch bei Immobilieninvestitionen die Möglichkeit, fremdes Geld für dich arbeiten zu lassen.

Die Immobilie wird nur zu einem bestimmten Teil aus deinem Eigenkapital bezahlt, der Rest kommt von der Bank. 

Wenn nun die Rendite, die du mit der Immobilie erzielst, höher ist, als die Finanzierungskosten bei der Bank, steigt deine Eigenkapitalrentabilität. 

Deine Mieter zahlen also über die Miete deine Finanzierung und sämtliche andere Kosten, die für die Immobilie anfallen. 

So kannst du bei einem verhältnismäßig geringen Einsatz von Eigenkapital mit deiner Immobilie Gewinne erwirtschaften. 

Eine Rendite von über 20% auf dein eingesetztes Eigenkapital ist dabei nicht ungewöhnlich. Das schaffen die wenigsten Aktien! 

(Diese Gewinne könntest du dann zum Beispiel in weitere Immobilien investieren.)

Bei Aktien wäre die Vorgehensweise mit dem Fremdkapital übrigens höchst riskant. Wenn sich der Aktienkurs nicht entwickelt, wie erwartet, stehst du mit den Finanzierungskosten da und selbst ein Verkauf der Aktien würde das nicht wieder hereinholen. 

Bei Immobilien hast du dagegen einen Gegenwert in Form der schon teilweise abbezahlten Immobilie, die du verkaufen kannst. Das weiß auch die Bank: wenn alle Stricke reißen, holt sie sich ihr Geld über eine Zwangsversteigerung der Immobilie. 

Auch Immobilienpreise unterliegen allerdings Schwankungen im Markt. Ein bisschen Risiko bleibt also auch hier. 

Steuern steuern

Mieteinnahmen sind steuerpflichtige Einkünfte. Wenn du als Privatmann oder -frau eine Immobilie besitzt, musst du dies in deiner Steuererklärung angeben. 

Dabei bietet dir die Immobilie Gelegenheit, deine Steuerlast zu optimieren. Durch Abschreibungen oder Investitionen in die Immobilie reduziert sich deine Steuerlast. 

Auch, wenn du Immobilien in einem Unternehmenskonstrukt hältst, werden diese natürlich je nach Rechtsform auch in deiner Buchhaltung erfasst und entsprechend versteuert. 

Besprich ein mögliches Immobilieninvestment daher auch mit deinem Steuerberater. 

Für wen ist ein Immobilieninvestment geeignet?

Grundsätzlich kann jeder in Immobilien investieren. 

Besonders spannend wird es, wenn du in deinem Beruf Berührungspunkte mit Immobilien hast. 

Wenn du zum Beispiel einen Malerbetrieb hast, kannst du in Phasen mit geringer Auslastung in deinem Betrieb deine Immobilien günstig renovieren und gleichzeitig dich oder deine Mitarbeiter auslasten. 

Stellt eine Immobilie wirklich passives Einkommen dar?

Ehrlich gesagt ist das in den seltensten Fällen so. 

Die besten Chancen auf ein (fast) passives Einkommen hast du mit einer guten Hausverwaltung. 

Die Hausverwaltung kümmert sich um die Mieter, die Veranlassung von Reparaturen, die Abwicklung von Versicherungsschäden, die Neuvermietung, die Betriebskostenabrechnung usw. 

Die beiden Schwierigkeiten dabei sind:

• Die Kosten der Hausverwaltung gehen von deinem Gewinn ab. Die Kosten für eine Hausverwaltung variieren regional und auch je nach Größe deiner Immobilie. Je kleiner die Immobilie, desto höher sind die Kosten pro Verwaltungseinheit. 
• Es ist mitunter gar nicht so leicht, eine gute Hausverwaltung zu finden. 

Ich selbst war über zehn Jahre lang in der klassischen Hausverwaltung tätig, die meiste Zeit davon als Geschäftsführerin. Immer wieder musste ich potenzielle Kunden wegschicken, da die Verwaltung gerade von kleinen Immobilien für eine professionelle Hausverwaltung kaum rentabel möglich ist (außer, die Kosten pro Verwaltungseinheit hauen den Immobilienbesitzer fast von den Socken). 

Deshalb habe ich ImmoTrainer.de gegründet. Ich möchte genau diese „kleinen“ Immobilienbesitzer unterstützen, ihre Immobilie selbst zu verwalten. Das ist gar nicht so schwer. Vor allem nicht für Menschen, die sowieso schon ein eigenes Business führen.  

Risiken von Immobilieninvestitionen

Wie jede Geldanlage bergen natürlich auch Immobilien ein Risiko. Die wichtigsten Risiken sind:

• Mietausfall: der Mieter zahlt nicht oder die Wohnung steht leer und es fließt für einen gewissen Zeitraum keine Miete
• Ungeplante Reparaturen oder Investitionen
• Finanzierung: die Finanzierung läuft aus und du kannst nicht günstig neu finanzieren

Andere Risiken werden hingegen überschätzt. Die Wahrscheinlichkeit, an einen Messi-Mieter oder Mietnomaden zu geraten ist ziemlich gering. 

Wie starten mit Immobilien?

Das hängt natürlich stark von deinen Präferenzen und deinem Eigenkapital ab. Auf meinem Blog habe ich einen Artikel darüber geschrieben, wie jeder für sich die richtige Art von Immobilie findet. Hier geht’s zum Artikel Immobilienstrategie.  

Vorteile von Immobilien

• Du hast einen Vermögenswert nicht nur auf dem Papier, sondern kannst ihn sogar anfassen.
• Du kaufst nicht die Katze im Sack, sondern kannst die Immobilie vor dem Kauf besichtigen und beurteilen, wie viel Geld du möglicherweise noch über den Kaufpreis hinaus investieren musst.
• Du hast viel mehr Einflussmöglichkeiten als bei Aktien. Du entscheidest zum Beispiel über Renovierungsmaßnahmen oder die Auswahl von neuen Mietern. 
• Du kannst über die Immobilie auch deine Steuerlast beeinflussen. 

Wen kann man um Rat fragen?

Zugegeben: allein durch das Lesen eines Blogartikels kannst du vermutlich noch keine fundierten Entscheidungen für dein weiteres Vorgehen treffen. 

Im Internet gibt es zum Thema Immobilien-Investment jede Menge Material in Form von YouTube Videos, Onlinekursen, Blogs, Podcasts und Büchern. 

Wenn du geballtes Praxiswissen in mundgerechten Häppchen gern direkt in dein Postfach erhalten möchtest, melde dich gern zum ImmoTrainer.de Newsletter an. 

Wenn du lieber direkt mit einem Menschen sprichst, gibt es Personen, die dir weiterhelfen können. 

Aber bitte lass mich damit starten, wen du NICHT fragen solltest:

Wen du besser NICHT fragen solltest

Es gibt auch einige Menschen, die aus meiner Sicht nicht der richtige Ansprechpartner für solche Entscheidungen sind. Und zwar sind das alle diejenigen, die Provisionen von den Anbietern erhalten, wenn sie dir etwas verkaufen. 

Das sind keine unabhängigen Berater!

Zum Personenkreis, den du für eine Anlageberatung meiden solltest, gehören daher insbesondere:

• Banken (auch Bausparkassen)
• Versicherungsmakler oder -agenturen
• Finanzmakler
• Immobilienmakler (vom Verkäufer beauftragt)

Wen du fragen kannst

Auf der anderen Seite gibt es auch Berater, die ihr Honorar direkt von dir erhalten und die keine Provisionen von anderen Partien erhalten. Sie handeln daher in deinem Interesse. Dazu gehören zum Beispiel:

• Dein Steuerberater
• Honorar-Finanzanlagenberater
• Immobilienmakler (von dir beauftragt)
• Banken / Bausparkasse für deine Immobilienfinanzierung, sobald du selbst weißt, was du willst

Wenn du eine Immobilie besitzt oder Fragen hast, wie es nach dem Kauf weitergeht, sind gute Ansprechpartner deine Hausverwaltung (wenn du eine hast) oder, wenn du selbst verwalten möchtest, ImmoTrainer.de. Schreib mir gern eine Mail. 

Hosen runter: Wie investiert die Autorin denn selbst?

Sehr gute Frage! 

Ich als Immobilienprofi investiere doch bestimmt alles in Immobilien, oder? 

Tatsächlich: Nein. 

Als mein wichtigstes Investment sehe ich mein Business, denn das benötige ich, um das nötige Eigenkapital für andere, passivere Investments, zu erwirtschaften. Den Überschuss investiere ich sowohl in Immobilien, als auch in Aktien. So kann ich von den Vorteilen beider Anlageformen profitieren. 

Bei Aktien habe ich mich für ETFs entschieden und investiere dort monatlich einen festen Betrag per Dauerauftrag. Sobald der Sparplan einmal steht, ist der Zeitaufwand fast null.

Bei Immobilien konzentriere ich mich auf „ganze“ Immobilien anstatt einzelner Eigentumswohnungen. Das ist allerdings eine persönliche Geschmacksache und kein Argument gegen Eigentumswohnungen :-). Auch hier ist für mich der Aufwand überschaubar, da ich die nötigen Kenntnisse und Systeme habe, damit alles glatt läuft. 

Fazit

Eine vermietete Immobilie ist tatsächlich so etwas wie ein Mini-Unternehmen. Der Blick durch diese Brille macht die Materie gleich viel verständlicher. 

Wenn du Fragen dazu hast oder vielleicht sogar schon eine Immobilie besitzt, schau doch mal bei www.immotrainer.de vorbei. 

Lebe das gute Leben als Immobilieninvestor

Deine Karin

Karin Kaufhold
Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK/EBZ) & Gründerin von ImmoTrainer.de

Karin Kaufhold hat es sich auf die Fahne geschrieben, Menschen bei einer möglichst stressfreien Selbstverwaltung ihrer Immobilie(n) zu unterstützen.

Sie ist Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK/EBZ) und seit 2011 in der Immobilienbranche. Privat liebt sie Sprachen und Kulturen, Wohnwagen-Urlaub und bunte vegetarische Menüs.

Schau einfach mal bei Karin vorbei.

Mehr von Karin:

Website: https://immotrainer.de